商業不動産の賃貸業ローン延滞が4年で8倍、空室と高金利が家主を圧迫

韓国の商業用不動産で、賃貸業ローンの延滞が4年で8倍に膨らんだ。建物という担保と月々の賃料収入を背景に、家主向け融資は銀行にとって安定した貸出先と見られてきた。しかし空室増加、自営業者の廃業、高金利が同時に重なり、その前提が崩れている。

賃料収入の安定性が低下

飲食店、カフェ、小売店などの売上が落ち、閉店が増えると、商業施設の賃料収入は途切れる。新しいテナントを見つけられない家主は、空室期間中も自己資金で利息を払わなければならない。

問題を大きくしているのは金利だ。融資金利が高い水準にとどまり、賃料が減った家主のキャッシュフローを圧迫している。管理費、税金、修繕費、利払いを差し引くと、黒字だった建物も資金余力を失いやすい。

延滞額は約8000億ウォン

賃貸業で期限通り返済されない融資は、4年前の8倍となる約8000億ウォンに達した。延滞増加の速度は飲食業より速く、テナントの不振が家主と金融機関へ波及していることを示す。

銀行は商業用不動産担保ローンの審査と管理を厳しくする可能性が高い。空室率、地域商圏、担保評価は今後の借り換えや金利条件に大きく影響する。

投資家の焦点

家主と投資家は表面利回りではなく純キャッシュフローを見なければならない。空室期間、金利再設定、周辺の廃業率を確認する必要がある。中心商圏は回復余地があるが、需要の弱い中小型商業物件は高金利が続くほど調整圧力が強まる見通しだ。