Tunggakan kredit pemilik properti komersial Korea naik delapan kali dalam empat tahun

Tunggakan kredit usaha sewa properti komersial di Korea melonjak delapan kali dalam empat tahun. Kredit kepada pemilik gedung dulu dianggap stabil karena memiliki agunan bangunan dan sumber pembayaran dari sewa bulanan. Kini pola itu terganggu oleh naiknya ruang kosong, penutupan usaha kecil, dan suku bunga tinggi.

Arus sewa tidak lagi pasti

Restoran, kafe, dan toko ritel menghadapi penurunan penjualan. Ketika penyewa menutup usaha, pemilik gedung kehilangan pemasukan sewa tetapi tetap harus membayar bunga sampai menemukan penyewa baru.

Tekanan makin kuat karena biaya pinjaman masih tinggi. Setelah pajak, perawatan, dan pembayaran bunga, arus kas bersih bisa menyusut tajam. Nilai gedung mungkin belum turun, tetapi kemampuan membayar kredit sudah melemah.

Tunggakan sekitar 800 miliar won

Kredit usaha sewa yang tidak dibayar tepat waktu mencapai sekitar 800 miliar won, delapan kali lipat dari empat tahun lalu. Laju kenaikannya lebih cepat daripada sektor restoran, menandakan tekanan dari penyewa bergerak ke pemilik gedung dan bank.

Perbankan akan lebih ketat menilai tingkat kekosongan, kondisi kawasan niaga, dan nilai agunan. Perpanjangan kredit dapat menjadi lebih sulit untuk gedung dengan okupansi rendah.

Dampak bagi investor

Ukuran utama bukan sewa kotor, melainkan arus kas bersih. Investor perlu menghitung periode kosong, risiko refinancing, dan tingkat penutupan usaha di sekitar lokasi. Kawasan utama bisa bertahan lebih baik, tetapi properti komersial kecil di area lemah tetap tertekan jika suku bunga tinggi bertahan.