تعثر قروض ملاك العقارات التجارية في كوريا يقفز ثماني مرات مع الشواغر والفوائد

قفزت متأخرات قروض التأجير التجاري في كوريا ثماني مرات خلال أربع سنوات، كاشفة هشاشة متزايدة في سوق العقارات التجارية. كانت هذه القروض تعد مستقرة لأن المبنى يمثل ضمانا، ولأن الإيجار الشهري يمول السداد. لكن ارتفاع الشواغر وإغلاقات أصحاب الأعمال الصغيرة والفوائد المرتفعة أضعفت هذا النموذج.

دخل الإيجار لم يعد مضمونا

تراجعت إيرادات المطاعم والمقاهي ومتاجر التجزئة، وزادت حالات الإغلاق. وعندما يخلو المتجر، يواصل المالك دفع فوائد القرض من أمواله الخاصة حتى يجد مستأجرا جديدا.

تزيد الفوائد العالية الضغط. بعد الضرائب والصيانة وخدمة الدين، قد يتلاشى الدخل الصافي. وقد تبقى قيمة العقار مستقرة ظاهريا بينما تضعف القدرة على السداد.

المتأخرات نحو 800 مليار وون

وصلت القروض غير المسددة في موعدها بقطاع التأجير إلى نحو 800 مليار وون، أي ثمانية أضعاف مستواها قبل أربع سنوات. سرعة الزيادة أكبر من قطاع المطاعم، ما يعني أن أزمة المستأجرين تنتقل إلى الملاك والبنوك.

ستركز البنوك أكثر على نسب الشواغر وحالة المناطق التجارية وقيمة الضمانات. وقد تصبح إعادة التمويل أصعب للعقارات ذات الإشغال المنخفض.

ما يهم المستثمرين

المؤشر الأهم هو التدفق النقدي الصافي لا الإيجار الاسمي. يجب تقييم مدة الشغور، ومخاطر إعادة التسعير، ومعدلات إغلاق المتاجر في المنطقة. قد تصمد المواقع الرئيسية، لكن العقارات التجارية الصغيرة في المناطق الضعيفة ستبقى تحت ضغط إذا استمرت الفوائد المرتفعة.