은행 대출금리 4년래 최고치, 주담대 고정금리 상단 7.51%까지 상승

긴축이 본격화되기 전부터 은행 대출금리가 먼저 뛰고 있다. 5대 시중은행의 주택담보대출 고정금리 상단은 연 7.51%까지 올라 4년여 만의 최고권에 진입했다. 한국은행 기준금리 인상 가능성이 시장금리에 선반영되면서, 가계대출 차주는 이미 추가 긴축에 가까운 이자 부담을 체감하는 국면에 들어섰다.

주담대 고정금리 상단 7.51%

KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 주택담보대출 고정금리(5년 주기·혼합형)는 전일 기준 연 4.49~7.51%로 집계됐다. 올해 첫 금융통화위원회가 열린 1월 15일 당시 같은 은행권의 주담대 고정금리는 연 3.91~6.21%였다. 약 반년 사이 금리 하단은 0.58%포인트, 상단은 1.30%포인트 뛰었다.

주담대 금리 상단이 7.5%를 넘어선 것은 2022년 10~11월 고금리 국면 이후 3년 8개월여 만이다. 당시에는 한국은행이 물가 대응을 위해 기준금리를 빠르게 올리던 시기였고, 변동형 주담대 금리 상단이 7.4~7.5%대까지 상승했다. 이번에는 기준금리 인상 전환이 아직 현실화되지 않은 상황에서 은행 대출금리가 먼저 움직였다는 점이 다르다.

기준금리보다 먼저 오른 시장금리

은행 대출금리는 기준금리만으로 결정되지 않는다. 고정형 주담대는 은행채와 금융채 금리, 조달 비용, 가산금리, 우대금리 축소 여부가 함께 반영된다. 향후 기준금리 인상 가능성이 커지면 채권금리가 먼저 오르고, 은행의 자금 조달 비용도 올라간다. 이 흐름이 대출금리 상단을 밀어 올리고 있다.

한국은행은 2021년 8월 기준금리를 0.50%에서 0.75%로 올리며 물가 대응 긴축을 시작한 바 있다. 그 뒤 기준금리 인상 사이클은 가계대출 금리 급등과 부동산 거래 위축으로 이어졌다. 현재 시장은 당시의 긴축 경험을 반영해 더 빠르게 반응하고 있다. 기준금리 동결 상태에서도 은행권 대출금리가 상승하는 이유다.

차주 이자 부담과 부동산 시장 압박

대출금리 상승은 실수요자와 기존 차주의 현금흐름을 직접 압박한다. 예컨대 4억원을 주담대로 빌린 차주가 연 6%대 후반 또는 7%대 금리를 적용받으면 연간 이자 부담은 2,800만원 안팎까지 커질 수 있다. 원리금 상환 방식과 만기, 우대금리 적용 여부에 따라 실제 부담은 달라지지만, 월 상환액 증가 폭은 가계 소비 여력을 줄이는 수준이다.

부동산 시장에도 부담이 커진다. 대출금리가 오르면 같은 소득으로 감당 가능한 주택 가격이 낮아지고, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 아래 대출 한도도 줄어든다. 매수 희망자는 자금 조달 계획을 다시 계산해야 하고, 기존 보유자는 갈아타기나 추가 매입을 미룰 가능성이 커진다.

앞으로의 핵심 변수는 기준금리 경로와 은행채 금리다. 한국은행이 실제 인상에 나서거나 인상 신호를 더 강하게 내면 주담대와 신용대출 금리는 추가 상승 압력을 받을 전망이다. 반대로 물가와 환율 불안이 완화되고 채권금리가 안정되면 금리 상단의 급등세는 둔화될 수 있다. 다만 현재 차주가 확인해야 할 현실은 분명하다. 긴축은 아직 시작 전이지만, 대출금리 부담은 이미 시작됐다.